一、【資料背景】

桂林市人民政府于2018年3月26日發(fā)布了《桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)(回用)實(shí)施細(xì)則(暫行)》(市政規(guī)〔2018〕10號(hào))，自2020年3月26日起施行。2010年4月4日，自治區(qū)人民政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》(桂政辦發(fā)〔2020〕22號(hào))，從政策、體制等方面對(duì)廣西自治區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作給予了指導(dǎo)和支持。桂林市自然資源局根據(jù)自治區(qū)政府的要求，制定了《管理辦法》。

二、【解讀分析】

重開發(fā)方案：1.在專項(xiàng)規(guī)劃中增加開發(fā)項(xiàng)目的補(bǔ)充內(nèi)容。如果擬開發(fā)地塊不在《專項(xiàng)規(guī)劃》范圍內(nèi)，原土地使用權(quán)人有自主再開發(fā)的意愿，原土地使用權(quán)人可以向項(xiàng)目用地單位所在地城市人民政府申請(qǐng)辦理城鎮(zhèn)低效用地認(rèn)定和新增城鎮(zhèn)低效用地手續(xù)。城市政府向市土地儲(chǔ)備中心提出書面增容申請(qǐng)，市土地儲(chǔ)備中心對(duì)增容申請(qǐng)進(jìn)行初審后，由增容申請(qǐng)的土地使用權(quán)人委托有資質(zhì)的施工單位編制增容論證報(bào)告。由市土地儲(chǔ)備中心會(huì)同有關(guān)城區(qū)政府、市直部門會(huì)審，經(jīng)市自然資源局審核后，通過中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)和土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所予以公布。2.自行重新開發(fā)項(xiàng)目的執(zhí)行程序。《專項(xiàng)規(guī)劃》中納入并經(jīng)批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地項(xiàng)目，由市土地儲(chǔ)備中心向市自然資源局申請(qǐng)辦理新的規(guī)劃條件。獲得新規(guī)劃條件后，市國(guó)土資源局組織項(xiàng)目實(shí)施單位委托有資質(zhì)的施工單位編制項(xiàng)目實(shí)施方案并進(jìn)行項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，經(jīng)市國(guó)土資源局報(bào)市人民政府批準(zhǔn)，通過中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所進(jìn)行公示。通過抽簽選擇中介評(píng)估機(jī)構(gòu)，市自然資源局對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，提出土地出讓底價(jià)建議，或?qū)��?yīng)繳納(補(bǔ)繳)的土地出讓價(jià)款，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。由政府通過公開招標(biāo)方式引入建設(shè)業(yè)主市場(chǎng)主體再開發(fā)程序，并按照自主再開發(fā)實(shí)施程序進(jìn)行。3.政府收儲(chǔ)再開發(fā)實(shí)施程序。建設(shè)用地使用權(quán)人改造意愿調(diào)查、配套設(shè)施建設(shè)和成熟工作，由項(xiàng)目所在地的市人民政府負(fù)責(zé)制定供地方案。土地供應(yīng)方案經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，由市土地招拍掛辦公室依法進(jìn)行招標(biāo)。

執(zhí)行細(xì)則明確了自主再開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)狀為劃撥土地使用權(quán)的、現(xiàn)狀為出讓土地使用權(quán)的、已出讓工業(yè)用地不改變用途的三種情形下的土地出讓金繳納(補(bǔ)交)的計(jì)算方法，以及現(xiàn)狀為劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)的土地收儲(chǔ)價(jià)格的計(jì)算方法。對(duì)于自行重新開發(fā)的項(xiàng)目，根據(jù)原址上建(構(gòu))筑物的評(píng)估結(jié)果計(jì)算地塊改造投入成本，對(duì)于已經(jīng)滅失或部分滅失無(wú)法評(píng)估的建(構(gòu))筑物，根據(jù)不同的土地使用條件計(jì)算地塊改造投入成本。對(duì)屬于收儲(chǔ)和再開發(fā)的項(xiàng)目，綜合計(jì)算新的土地使用條件下出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格、原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格(原土地使用條件下剩余余年期土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格)、合法產(chǎn)權(quán)地上建筑(附著物)評(píng)估價(jià)值和增值部分的30%。

根據(jù)《城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，在實(shí)施城市規(guī)劃過程中，需要收回用于公益和公共基礎(chǔ)設(shè)施的部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，由市人民政府按照土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格收回。新建公共建筑中的小公共設(shè)施，如公共綠地、防護(hù)綠地、城市支路等，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)劃出一塊建設(shè)，與主體工程同步規(guī)劃設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收、同步交付使用。二次開發(fā)涉及商品住宅開發(fā)的，應(yīng)按規(guī)劃商品住宅總建筑面積的5%配建人才住宅，人才住宅應(yīng)無(wú)償移交市土地儲(chǔ)備中心。

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